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房地产不是最大风险

   
朱海斌

房地产市场是不是中国最大的风险?从房地产目前市场调整对整个金融体系造成的冲击来看,短期风险并不大。
    房地产市场调整至少需要一到两年时间,整个行业供过于求是全国性的现象。从这个方面来看,调整的压力比以往任何时候更大。但现在房地产市场调整最大的一个风险在于宏观的风险,而不在于金融风险。
    宏观的风险,是指我们更加担心由于房地产市场调整对房地产投资带来的下滑风险。房地产投资占整个固定资产投资四分之一,对整个GDP的贡献率,包括钢铁水泥等相关产业链对GDP的贡献占到20%。房地产投资从之前的20%下滑到现在的12%、13%左右,对经济增长的影响大概在1%左右。预计房地产投资的增速今年仍然会进一步的持续下滑,可能会到5-6%之间,房地产对经济运行造成很大的下行压力,这是我们目前关注的焦点。反过来看另外一方面,房地产部门的金融风险到底有多大?我们认为房价大幅度下跌可能性很小。
    首先是因为房地产的供给出现了一个拐点,但需求上这个拐点并没有出现。经过一两年的时间,市场可以在新的均衡水平上实现比较稳定的增长,房地产行业会成为正常行业,但不会出现崩盘的局面。
    另外,中国金融业对于房地产的风险敞口并不太大,从结构构成来说也是比较有利的。
    银行体系对房地产的贷款有两类。一类是房贷,占到中国银行体系贷款总额的12%、13%左右,房贷家庭部门资产负债表非常健康,央行的房贷政策一向严格,包括贷款比例有很严格的限制,所以即使房价调整幅度超过我们的预期,房贷的资产质量也不会出现大的问题。
    第二类是对开发商贷款,但只占6%-7%。过去几年里,开发商在银行的贷款是小头,它们的贷款更多是源于影子银行体系。根据我们的推算,目前开发商从影子银行融资的存量规模是4-5万亿之间,两个加起来的话,开发商贷款大概占银行贷款总量的11%左右。
    所以,房贷和开发商贷款加起来,占银行贷款的比重在25%左右,跟很多其他国家是相当的。中国比其他国家相对有一些优势,因为中国的开发商可以通过预售取得资金来进行它下一期楼盘的开发。
    从风险分布来看,目前大的格局是:如果开发商违约率上升,损失由银行体系、影子银行和家庭部门三方共同承担。拿上一轮房地产衰退的数据来推算现在房地产潜在的贷款损失,2004-2005年间开发商贷款最差的不良率在10%左右,我们取一个相对比较保守的数据10%,损失率70%,那可很直接推算出房地产崩溃对银行体系造成的损失为银行贷款的0.7%-0.8%之间,而银行的拨备率为2.8%,所以从这个角度看,房地产近几年对金融体系直接的冲击并不大。
    
    (朱海斌,摩根大通首席中国经济学家及大中华区经济研究主管。)

编辑:朴文