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楼市步入市场分化阶段
 
贾康
 
    总体而言,我国楼市已度过了过去两年最艰难时期,今后一段时期特别值得关注的是市场分化的表现。 
    业态走势的分化,即住宅、办公楼和商业地产走势将会出现不同。从物业形态看,商品住宅已经进入白银十年,处于稳定增长期,一线城市及重点二线城市仍有一定的发展空间。商业地产则逐步趋于饱和状态,受电子商务冲击明显,但一些龙头房企涉足的商业楼宇仍值得关注。办公地产方面,一线城市办公市场仍存发展空间,但二、三线城市办公市场则特别需要具体分析因地制宜。 
    区域的分化,包括不同区域城市的走势分化和城市内部不同城区、地段的分化。随着城镇化进程的继续,一线城市的房地产仍然会强劲发展,而许多中小城市随着人口向大城市的流动,房地产需求将面临严峻挑战。大城市中的核心商业区和住宅区,房地产也将进一步发展,而远郊区则会呈现不同的冷热。2015年下半年,预计二线城市市场表现分化有可能进一步加剧,合肥、武汉、郑州等城市可能仍保持大体平衡,但大连、宁波、沈阳、长春及西安等城市库存压力较大,市场成交不容乐观。三四线城市整体库存高企,以价换量仍可能成为主旋律。 
    融资模式的分化。随着房地产业竞争的升级,融资模式也从原来银行信贷、上市融资为主,转向信贷、股票市场、REITs、私募和众筹代表的互联网金融等多层次的融资体系,服务于房地产行业的金融产品将带来多样化发展机会。房地产行业“拿地+开发+销售”的开发模式,将逐渐转向以客户端为主导,来引领房地产商业模式的改变。 
    市场供给与政府保障的分化。中国住宅的商品化和保障机制的完善成形,是面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成相应的房产供给机制。我国保障房、商品房的“双轨统筹”已有清晰框架。面对一方面商品房高库存,另一方面保障房融资难的现状,可积极考虑“商品房转安置房”的运作模式,房企能消化部分库存、缓解压力,住房保障对象也能更早住进保障房,盘活部分现有存量。 
    新形势下怎么做好房地产业政策调整? 
    一是,积极的财政政策的力度要保持,总体来说符合现阶段要求的扩张特征,如果经济下行压力加重的话,不排除适当地使财政政策力度也上升。
    二是,对于政府必须全力做好的棚户区改造和对保障房建设的支持,财政方面要更好发挥支撑和结构优化导向作用。 
    第三,积极做好房地产税的“立法先行”工作。今年“两会”上预算报告里明确表示了对于房地产税这个改革事项“配合立法”的基本态度。从时间表上看,按照中央要求,应该最晚于2017年“两会”上能够审批房地产税的法律文本,人大通过后就不是简单扩大改革试点范围的问题,而是按照法律执行的问题。 
 
(贾康,财政部财政科学研究所所长。)

编辑:朴文