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楼市危机明年初爆发?

   
张宏伟

    今年8月底“双降”之后,虽然市场成交量价会在“金九银十”有所表现,会促使一部分城市楼市出现繁荣景象,但这背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果。繁荣景象的背后潜伏着楼市危机,极有可能在2016年年初爆发,届时楼市将陷入新一轮的大萧条周期。
    理由之一:楼市供求基本面已基本平衡,今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。同策咨询研究部结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,按照国际标准,城镇家庭户均套数达到1.0,就意味着中国房地产市场供求已基本平衡。楼市开始进入下半场,未来增量房增速将递减,房地产市场将逐步进入存量房时代。
    理由之二:楼市需求将大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。笔者认为,央行“双降”之后,本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末。从时间的角度来看,2016年年初新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。如果房企没有在今年下半年做到未雨绸缪,把控好五次降息四次降准之后跑量去库存的“窗口期”,增加“金九银十”甚至年底最后几个月销售业绩在全年的比例,那么有可能陷入被动推盘局面,企业资金面也会遇到问题。
    理由之三:美元加息预期强烈,全球资产配置方向转向美元资产或房产,中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单,全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值,还是会选择美国房产。即使选择中国楼市进行投资,也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业,难以改变楼市大趋势。
    理由之四:“地王”频出是楼市疯狂的体现,之后必然出现调整期。今年以来,北上广深一线城市、合肥、武汉等其他城市“地王”频现。在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下,出现“地王”不是一件好事情。2009-2010年、2013年土地市场“地王”频现疯狂之后,2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。如果“地王”现象在今年下半年持续频现,那也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。
    理由之五:楼市“救市”政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,仍然会隐藏更多的市场风险。
    理由之六:对大多数大中城市来讲,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,这是楼市基本“国情”,这决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。对房企来讲,同样面临较大的去库存压力,甚至部分如浙江广厦等房企选择退出房地产市场。从中长期来看,经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来,迟早还会面临去库存的压力。


    (张宏伟,同策咨询研究中心总监。)

编辑:朴文