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千万豪宅市场火爆表象


刘渊

    如果把单套售价超过一千万元人民币的定义为“豪宅”,上半年一线城市豪宅成交量确实显著增长。在新房市场,上海上半年千万豪宅成交套数已相当于去年全年的四分之三,深圳则是三分之二。相比之下,北京市场比较平稳,上半年豪宅成交套数约为去年的一半。二手市场更为火爆,上海上半年二手豪宅成交套数已经超过去年全年;而深圳上半年豪宅成交量则比去年全年还高出25%。
    但如果结合整体市场来看,豪宅成交套数占全市场的比重并未明显上升。以上海为例,上半年一、二手豪宅总成交套数占全市场的比例为2.3%,和去年水平一致。而在深圳,上半年全市场豪宅成交占比为3.7%,略高于去年全年的3.36%。这说明,今年豪宅的热销并没有超出市场整体的表现。
    豪宅在价格方面的表现又如何?今年房价涨幅最高的深圳,1-7月,豪宅价格的累计涨幅为32.1%,仅比全市场房价涨幅的30.8%略高1个百分点。而在上海,同期豪宅涨幅为9.5%,较全市场9.9%的涨幅还略低。
    历史上豪宅的表现可不是这样的。2011年以前,每当楼市价格上涨时,豪宅的价格涨幅都显著高于普通住宅。从2004年到2011年,上海全市场二手住宅价格涨幅为96%,豪宅的涨幅则是148%。深圳的情况也差不多,同期内全市场价格涨幅为120%,而豪宅的涨幅为158%。
    从房价每次上涨下跌的小周期来看,豪宅的表现也不同于普通住宅。一般在市场上升时豪宅涨得更多,而市场下跌时,豪宅的跌幅也更大。这是由于相对于普通住宅,豪宅的投资属性更强。
    到了2011年以后,情况就有了变化,豪宅和普通住宅的价格涨幅变得几乎相等,主要原因在于基本面的变化。2011年以后地产调控再次启动,限购、限贷全面实行,限制了投资需求,豪宅增长的动力大受影响。而经过多年发展后,一线城市的房地产市场进入相对成熟阶段,人均居住条件大幅改善,楼市供求关系从严重短缺转向基本平衡,量、价进一步增长的空间缩小。
    那么,未来豪宅是否还值得投资?
    目前对豪宅价值有利的因素是,一线城市核心区的房价,和中国香港、纽约等国际大都市核心区相比,还是相对较低的。但一线城市郊区的中低端住宅,和国外大城市郊区房价相比,已经不便宜了,甚至还更贵。其中部分原因就在于近5年豪宅价格涨幅低于普通住宅,价值“相对”被低估。
    再看不利的一面,房产税越来越近了,长期持有豪宅的成本变得不确定。同时,豪宅交易税费比普通住宅更高。另外,虽然一线城市整体供求平衡,但其内部不同区域的供求压力也是有差别的。那些缺乏位置、景观等稀缺资源,仅靠堆砌材料、炒作概念的“豪宅”前景并不乐观。


(刘渊,资深地产人士,中原集团研究总监。)

编辑:朴文